Faire un prêt immobilier – les différentes offres


Prêt Immobilier

Pour réaliser votre opération immobilière, vous allez certainement devoir négocier plusieurs crédits dans différents organismes. C'est cet " empilage " de différents emprunts qui peut vous permettre de réaliser une bonne opération au meilleur taux. Il existe plusieurs sortes de crédits immobiliers pour les particuliers. On peut classer les crédits immobiliers en fonction de la réglementation auxquels ils sont soumis.

 

Les prêts immobiliers non encadrés

Les conditions d'octroi de ces crédits dépendent des critères d'acceptation des établissements financiers: soit les banques, soit les établissements spécialisés. Les taux et durées sont différents suivant les banques mais doivent respecter les textes de lois. En particulier les taux proposés ne peuvent dépasser le taux de l'usure publié par la Banque de France.

Le crédit immobilier à Taux fixe

C'est le type de prêt le plus rassurant car le taux, la mensualité et la durée du crédit sont établis à la signature du contrat. Ces caractéristiques sont fixées et ne peuvent pas évoluer par la suite (sauf à votre demande). Une rentrée d'argent ou une baisse de revenus peuvent en effet vous amener à modifier votre contrat, sous réserve que votre banquier accepte l'opération.
Certains nouveaux contrats prévoient maintenant ce genre de modifications. Le taux qui est fixé est généralement supérieur à celui des crédits à taux révisables, mais cet écart tend à se réduire depuis fin 2007.

Pour qui: tous les particuliers

Pourquoi: pour tout type d'opération immobilière, dans le neuf, l'ancien, pour une résidence principale ou secondaire.

Combien: pas de contrainte particulière à l'exception de vos possibilités budgétaires de remboursement.

En combien de mois: du fait de l'augmentation des prix de l'immobilier, les durées maximum de remboursement évoluent maintenant entre 15 et 40 ans. Les longues durées sont plutôt destinées aux jeunes couples " primo accédant ".

Le crédit immobilier à Taux révisable

C'est le plus souvent un crédit immobilier à taux révisable qui vous est présenté car le taux affiché est le moins élevé. Lorsque vous signez un crédit à taux révisable, vous n'êtes pas sûr de la durée et du montant des mensualités.
Tous les ans (ou tous les 6 mois selon les contrats) votre crédit est revu par rapport aux taux du marché (généralement l'Euribor 3 ou 12 mois). En cas de hausse des taux et suivant les contrats, cela aura un impact:
- soit les mensualités vont augmenter mais dans ce cas-là, la durée de crédit reste la même
- soit la durée est rallongée mais sans hausse des mensualités
- soit les mensualités et la durée vont augmenter afin d'amortir un peu plus les impacts sur votre budget.

Certains crédits immobiliers à taux révisables sont capés, c'est-à-dire que vous avez une protection contre une hausse immodérée des taux. Lors de la signature du contrat, la banque indique le taux maximum que vous pouvez atteindre. Il peut quand même être à 2 ou 3 points de plus que votre taux à l'ouverture...

Malgré tout cette formule de crédit capé permet de mieux maîtriser les hausses futures de taux. Notez qu'en cas de baisse des taux, vous pouvez bénéficier également d'une baisse de votre mensualité ou d'une diminution de la durée du crédit, suivant votre contrat. Pour les crédits capés, la baisse est également possible mais avec un plancher.

Le crédit relais

Cette opération permet d'acheter un nouveau logement (ou une maison) alors que le précédent bien immobilier n'est pas encore vendu. Le prêt relais est généralement mis en place sur une durée d'un an. Pendant cette période (jusqu'à ce que votre bien soit vendu) vous payez uniquement les intérêts sur le capital emprunté.

Plusieurs formules pour payer les intérêts :
- tous les mois comme une mensualité de crédit
- en une seule fois à la revente du bien (in fine), c'est la formule la plus souvent retenue, mais aussi la plus onéreuse.

Le prêt relais est toujours un crédit à taux fixe. Sa caractéristique première étant d'être remboursé en moins d'un an, il n'y a pas de frais de solde par anticipation. Le montant du prêt relais ne peut dépasser 60 à 80% de la valeur de votre ancien logement. Notez que votre banque vous fera souscrire une assurance décès pour toute la période du prêt.
Attention: certains établissements vous proposent de réunir votre prêt relais et votre nouveau prêt complémentaire. Si le système a l'air plus simple (un seul crédit), dans les faits, il revient plus cher que d'avoir 2 prêts séparés.

 

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Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.