Faire un prêt immobilier – devenir propriétaire

Que vous soyez en recherche d'un appartement à acheter depuis 6 mois ou que vous souhaitiez faire construire, vous allez à un moment ou à un autre vous poser la question du financement. Et le plus tôt sera le mieux ! EspaceCrédit fait le point sur le montage d'un crédit immobilier, les pièges à éviter, les conseils à suivre, les différentes sortes de prêt immobilier.

Il vous faudra forcément penser à :

1. établir votre budget pour un achat immobilier
2. chercher et trouver l'appartement ou la maison
3. choisir un établissement de crédits
4. choisir entre les différentes formules de crédit immobilier:
5. les crédits immobiliers réglementés par l'état
6. les crédits immobiliers non réglementés

Budget et achat immobilier

Avant de vous engager ou tout simplement de chercher un bien immobilier, il est utile de connaître votre capacité d'endettement.
Le montant que vous pouvez affecter tous les mois au remboursement de votre prêt doit satisfaire 2 exigences :
- cette mensualité doit être acceptable par votre (vos) banquier(s) et c'est généralement plus bas que vous ne pensiez...
- ce remboursement doit vous laisser de quoi vivre et vous devez prévoir vos futures " nouvelles " charges.

Les Banques

Elles sont parfois capables de véritablement baisser leurs taux pour vous garder (ou vous acquérir) comme client. Tout dépendra en fait de votre profil (revenus, composition du ménage, épargne, mode de consommation...). Les meilleurs taux sont proposés uniquement au client dont la banque pense qu'il va être d'un bon rapport pour elle.

Faites le point sur vos possibilités de revenus et de charges

Pour commencer vérifiez les points suivants :

• avez-vous un apport (épargne, bien à revendre...) ?
• quels sont vos revenus fixes sur lesquels vous pouvez compter ?
• quelles sont vos charges mensuelles comme les impôts, le crédit voiture, la téléphonie, les assurances
• si vous avez déjà fait de l'épargne logement vous pouvez profiter de l'emprunt à taux fixe qui y est rattaché
• vous avez peut-être la possibilité d'emprunter à taux zéro, regardez les conditions d'acceptation.

Votre budget mensuel vu par les banques

Une fois ce bilan effectué vous devez faire une estimation de votre capacité d'endettement telle que va la percevoir votre banquier. Le total des crédits immobiliers que vous allez souscrire et de vos charges fixes ne doit pas excéder 33% du total de vos revenus. Ceci n'est pas une règle absolue. En effet, les capacités d'emprunt pour un ménage avec 2 enfants et gagnant 2500 euros ne sont pas les mêmes que pour un célibataire gagnant 4500 euros par mois.

33% ce n'est pas la même chose pour tout le monde !

Comme indiqué dans le tableau ci-dessus, il est important de vérifier ce qu'il reste à vivre pour chaque personne du foyer après le remboursement des emprunts.

Dans l'exemple 1 (2 parents et 2 enfants) il ne reste que 418 euros par personne pour l'alimentation, l'habillement, les sorties, les vacances. Cette situation n'est pas tenable dans le temps avec pourtant un endettement de 33%.
Dans l'exemple 2 du célibataire il lui reste 3015 euros pour ses dépenses courantes !!! Autant dire qu'il pourrait largement avoir un endettement de plus de 40%...
Dans l'exemple 3, il y a également une marge de souplesse possible. Avec 1116 euros par personne l'endettement pourrait être plus élevé.

Anticipez vos nouvelles charges et dépenses !

Si vous dépassez ce montant, vous trouverez toujours des banques pour vous prêter mais généralement à un taux plus élevé. N'oubliez pas qu'en devenant propriétaire vous allez avoir de nouvelles charges auxquelles vous n'étiez pas habitués comme la taxe foncière, les charges de co-propriétés, les travaux " obligatoires" (ravalement, chauffage à changer, système électrique défectueux...). Certaines charges comme l'EDF risquent de fortement augmenter si par exemple vous passez d'un appartement à une maison, ou d'un chauffage collectif géothermique à un chauffage tout électrique.
Exemple de budget pour l'obtention d'un prêt immobilier
(vous pouvez également consulter vos derniers relevés de compte afin de vérifier qu'il n'y a pas d'autres charges fixes).

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Les différents établissements de crédit immobilier

Les crédits immobiliers réglementés par l'Etat

Les crédits immobiliers non réglementés

Comment trouver un appartement ou une maison